Wertermittlung von bebauten und unbebauten Grundstücken

Verkehrswertermittlung

"Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstückes oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre" (BauGB, § 194). Eine Verkehrswertermittlung muss sich bedingungslos den Gesetzen des Marktes unterwerfen. Der Verkehrswert (Marktwert) bestimmt sich nicht nach der im Einzelfall vom Investor gewünschten Größenordnung, sondern nach den marktüblichen Werten.

Der Wertermittlung sind die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt am Wertermittlungsstichtag (ImmoWertV, § 3) und der Grundstückszustand am Qualitätsstichtag (ImmoWertV, §4) zugrunde zu legen. Künftige Entwicklungen wie beispielsweise absehbare anderweitige Nutzungen (ImmoWertV, § 4 Absatz 3 Nummer 1) sind zu berücksichtigen, wenn sie mit hinreichender Sicherheit auf Grund konkreter Tatsachen zu erwarten sind. In diesen Fällen ist auch die voraussichtliche Dauer bis zum Eintritt der rechtlichen und tatsächlichen Voraussetzungen für die Realisierbarkeit einer baulichen oder sonstigen Nutzung eines Grundstücks (Wartezeit) zu berücksichtigen.

Wertermittlungsstichtag

(1) Der Wertermittlungsstichtag ist der Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht.

(2) Die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt bestimmen sich nach der Gesamtheit der am Wertermittlungsstichtag für die Preisbildung von Grundstücken im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (marktüblich) maßgebenden Umstände wie nach der allgemeinen Wirtschaftslage, den Verhältnissen am Kapitalmarkt sowie den wirtschaftlichen und demographischen Entwicklungen des Gebiets. (ImmoWertV, §3)

Qualitätsstichtag

(1) Der Qualitätsstichtag ist der Zeitpunkt, auf den sich der für die Wertermittlung maßgebliche Grundstückszustand bezieht. Er entspricht dem Wertermittlungsstichtag, es sei denn, dass aus rechtlichen oder sonstigen Gründen der Zustand des Grundstücks zu einem anderen Zeitpunkt maßgebend ist.

(2) Der Zustand eines Grundstücks bestimmt sich nach der Gesamtheit der verkehrswertbeeinflussenden rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks (Grundstücksmerkmale). Zu den Grundstücksmerkmalen gehören insbesondere der Entwicklungszustand (ImmoWertV, § 5), die Art und das Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung (ImmoWertV, § 6 Absatz 1), die wertbeeinflussenden Rechte und Belastungen (ImmoWertV, § 6 Absatz 2), der abgabenrechtliche Zustand (ImmoWertV, § 6 Absatz 3), die Lagemerkmale (ImmoWertV, § 6 Absatz 4) und die weiteren Merkmale (ImmoWertV, § 6 Absatz 5 und 6).

(3) Neben dem Entwicklungszustand (§ 5) ist bei der Wertermittlung insbesondere zu berücksichtigen, ob am Qualitätsstichtag

1. eine anderweitige Nutzung von Flächen absehbar ist,
2. Flächen auf Grund ihrer Vornutzung nur mit erheblich über dem Üblichen liegenden Aufwand einer baulichen oder sonstigen Nutzung zugeführt werden können,
3. Flächen von städtebaulichen Missständen oder erheblichen städtebaulichen Funktionsverlusten betroffen sind,
4. Flächen einer dauerhaften öffentlichen Zweckbestimmung unterliegen,
5. Flächen für bauliche Anlagen zur Erforschung, Entwicklung oder Nutzung von Erneuerbaren Energien bestimmt sind,
6. Flächen zum Ausgleich für Eingriffe in Natur und Landschaft genutzt werden oder ob sich auf Flächen gesetzlich geschützte Biotope befinden. (ImmoWertV, §4)

Grundlagen

Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV)

Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken

• durch den Sachwert (Sachwertrichtlinie – SW-RL),
• durch den Ertragswert (Ertragswertrichtlinie – EW-RL) oder/und
• durch den Vergleichswert und den Bodenwert (Vergleichswertrichtlinie – VW-RL)

in der jeweils gültigen Fassung

Baugesetzbuch (BauGB) in der jeweils gültigen Fassung

Davon geht jede der von uns erfolgten Wertermittlung für die unterschiedlichen Aufgabenbereiche aus.

Wertermittlungsverfahren

Für die Wertermittlung wurden grundsätzlich die im Baugesetzbuch (BauGB) gestellten Anforderungen sowie die in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) normierten Verfahren berücksichtigt, sofern nicht Abweichungen hiervon durch das Fehlen einer genügend großen Anzahl gesicherter Ausgangswerte in der Region seit Einführung der Marktwirtschaft begründet waren. Analog wurde in Anlehnung an weitergehende Regelungen (z.B. die Wertermittlungsrichtlinien, Baunutzungsverordnung und andere) verfahren.

Der Verkehrswert (ImmoWertV, § 8) wird allgemein aus den Ergebnissen des Sachwert-, Ertragswert- oder Vergleichswertverfahrens abgeleitet. Er stellt damit den Wert des Grundstückes bezogen auf eine allgemein mögliche und nach dem Planungsrecht zulässige Nutzung dar.

Das Sachwertverfahren (ImmoWertV, §§ 21-23) kann in der Verkehrswertermittlung dann zur Anwendung kommen, wenn im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (marktüblich) der Sachwert und nicht die Erzielung von Erträgen für die Preisbildung ausschlaggebend ist, insbesondere bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern. Das Sachwertverfahren kann auch zur Überprüfung anderer Verfahrensergebnisse in Betracht kommen.

Das Ertragswertverfahren (ImmoWertV, §§ 17-20) kann in der Verkehrswertermittlung zur Anwendung kommen, wenn im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (marktüblich) die Erzielung von Erträgen für die Preisbildung ausschlaggebend ist, z.B. bei Mietwohngrundstücken, Wohnungseigentum und gewerblich genutzten Immobilien. Voraussetzung für die Anwendung des Ertragswertverfahrens ist, dass geeignete Daten, wie z.B. marktüblich erzielbare Erträge und Liegenschaftszinssätze zur Verfügung stehen. Das Ertragswertverfahren kann auch zur Überprüfung anderer Wertermittlungsverfahren in Betracht kommen.

Voraussetzung für die Anwendung des Vergleichswertverfahrens (ImmoWertV, §§ 15-16) bei bebauten und unbebauten Grundstücken ist, dass eine ausreichende Anzahl von geeigneten Kaufpreisen oder ein geeigneter Vergleichsfaktor bzw. Bodenrichtwert oder sonstige geeignete Daten für eine statistische Auswertung vorliegen. Bei der Ermittlung des Vergleichswertes ist der Grundsatz der Modellkonformität zu beachten. Das gilt sowohl bei der Anpassung von Kaufpreisen als auch für die Anwendung von Vergleichsfaktoren bzw. Bodenrichtwerten. Das Vergleichswertverfahren kann auch zur Überprüfung der Ergebnisse anderer Wertermittlungsverfahren in Betracht kommen.

Um die Ermittlung der Grundstückswerte nach einheitlichen und marktgerechten Grundsätzen sicherzustellen, sind die oben genannten Verfahrensrichtlinien anzuwenden.